11月全市一手住宅量价齐跌 库存量降至新低

楼市猪事丁  2017-12-14 08:50

[摘要] 市住建局近日发布的11月楼市数据显示，全市一手住宅成交4244套，环比下跌6.3%，同比下跌16.4%。

市住建局近日发布的11月楼市数据显示，全市一手住宅成交4244套，环比下跌6.3%，同比下跌16.4%，其中，蓬江、江海成交872套，环比下跌35.4%，同比下跌50.6%，创近两年来新低；全市一手住宅的成交均价为7957元/平方米，环比下跌6.8%，其中，蓬江、江海的一手住宅成交均价为10376元/平方米，环比下跌3.9%，新会区的一手住宅成交均价为9139元/平方米，环比下跌4.5%。

值得注意的是，全市库存量在11月也降至了近两年来的新低，消化周期已不足5个月。

A 房价：一手住宅跌回“7字头”

11月全市一手住宅的成交均价跌回“7字头”，为7957元/平方米，环比下跌6.8%。

从各区域来看，蓬江、江海的一手住宅成交均价为10376元/平方米，环比下跌3.9%；新会的为9319元/平方米，环比下跌4.5%；开平的为6549元/平方米，环比上涨5.3%；鹤山的为7612元/平方米，环比上涨0.9%，创历史新高；台山的为6630元/平方米，环比上涨4.7%，创历史新高；恩平的为5209元/平方米，环比上涨4.9%，创历史新高。

由此不难看出，限购区域的一手住宅的成交均价较上月有所下降，而非限购区域却创下了历史新高。

这是为什么呢？

江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，限购区域11月的成交均价小幅下跌，更多是由成交结构（高价盘占比低）导致的，房价虽小幅波动，但从多个加推新货的楼盘的开盘价看，暂没发现开盘价有明显的下降。

B 成交：一手住宅成交套数环比下跌6.3%

11月全市一手住宅成交4244套，环比下跌6.3%，同比下跌16.4%。值得注意的是，这是江门出台限购政策以来成交量第二低的一个月。今年4—11月，全市一手住宅的成交套数依次为：9419套、6563套、6265套、5701套、4618套、4155套、4531套、4244套，大致呈下降趋势。

11月，蓬江、江海成交一手住宅872套，环比下跌35.4%，同比下跌50.6%，创近两年来新低。今年4—11月，蓬江、江海一手住宅的成交套数依次为：2916套、1888套、1886套、1658套、1222套、1322套、1350套、872套，大致呈下降趋势。11月，新会一手住宅的成交套数为956套，环比下跌9.0%。今年4—11月，新会一手住宅的成交套数依次为：1237套、1544套、936套、520套、619套、438套、1051套、956套，大致呈波浪起伏态势。

11月，鹤山一手住宅的成交套数为530套，环比下跌26.5%；台山的为953套，环比上涨13.6%，创近四个月来的新高；开平的为575套，环比大涨53.7%，创近三个月来的新高；恩平的为358套，环比大涨82.7%。

“限购区域早在2016年下半年已进入领涨期，经过潜在客户近一年的提前透支，成交量开始递减，而其他区域则在2017年初开始加速上涨，因此市场表现仍以环比上涨为主，但是考虑到各区域自身的市场容量和购买力，部分非限购区域也即将进入递减阶段。”美智地产总经理汤建军认为。

裕隆基地产总经理杨东卉表示，由于网签数据具有滞后性，再加上现阶段银行按揭审批较慢，网签数据更加滞后，11月的数据反映的其实是10月的部分成交情况，再加上10月的批准预售量不多，市民的观望情绪加重，购房门槛提高，在售的产品又以大户型居多，所以整体成交量有所下滑。

C 供应：全市批准预售住宅套数环比上涨62.4%

11月，全市批准预售住宅3809套，环比上涨62.4%，同比下跌5.6%。

分区域看，11月，蓬江、江海批准预售住宅1074套，环比大涨53.6%；新会批准预售住宅1045套，环比大涨37.1%；鹤山批准预售住宅393套，环比大涨257.3%；恩平批准预售住宅384套，环比大涨392.3%；台山批准预售住宅318套，环比大跌54.4%，创近五个月来的新低；开平批准预售住宅595套。

汤建军认为：“虽然11月的供应量有所增加，但仍处于年内较低水平，因此预计12月我市的成交量仍将处于中低位水平。”

D 库存：

消化周期不足5个月

截至11月底，全市待售的一手住宅为27369套，环比下跌1.9%，同比下跌30.1%，已降至2015年7月以来的新低。

值得注意的是，目前全市的库存量与2015年库存高点时的52075套相比，已大幅减少24706套，按照2016年全年60535套的成交量算，目前的库存消化周期还不到5个月，处于供求偏紧的状态。

从各区域的库存量来看，蓬江、江海为5900套，环比上涨1.7%；新会为3408套，环比上涨2.7%；鹤山为4720套，环比下跌2.8%；台山为3124套，环比下跌16.9%，创近四个月来的新低；开平为7206套，环比上涨0.3%；恩平为3011套，环比上涨0.9%。

随着去化速度的变慢，库存量或将逐步增加。

E 二手住宅：

成交量环比上涨

11月，全市二手住宅成交3098套，环比上涨29.8%，创近三个月来的新高。

分区域看，蓬江、江海成交1235套，环比上涨34.4%，创近五个月来的新高；新会成交472套，环比上涨27.9%；鹤山成交432套，环比上涨65.5%，创近两年来的新高；开平成交407套，环比上涨10.6%；台山成交411套，环比上涨10.2%；恩平成交141套，环比上涨46.9%。

随着全市一手住宅成交量的下降，二手住宅的成交量反而出现了上涨。

“由于二手网签数据相对一手网签数据的更新更加滞后，因此，这个数据主要体现的是9月、10月的成交量。11月二手住宅的成交量很可能比不上10月的。”杨东卉认为。

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